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全在西海岸!自贸区对楼市有何重大影响?

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葡萄美酒 发表于 2019-8-28 15:31:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

这两天青岛自贸区获批,下半年的一个重大利好,很多人知道自贸区是新一轮对外开放的重要形式,但并没有很清楚青岛自贸区获批的区域为什么全部都在西海岸呢?对于西海岸的楼市将会有怎样的影响,这期我们就详细分析

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先来看一下山东三个获批城市,济南、青岛、烟台,这三个城市也是GDP前三城市,对外贸易量青岛和烟台全省也是第一和第二,济南虽然落后于东营但是增速相当强,所以这三个城市的实力也应该获批自贸区,但是我认为最重要一点还是和之前山东作为全国唯一一个新旧动能转换综合试验区密切相关。

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新旧动能转换试验区与自贸区核心城市区域重叠


这三个城市都是新旧动能核心区,等于是近几年山东的政策高地都重叠在青岛、济南、烟台这个三城市,这就是为什么威海明明是面向中日韩位置极佳的沿海港口城市,自贸区却和威海无缘!

我们可以得出这一个结论:目前国家和山东省各项重大战略不会均匀释放给16个地市,只会密集叠加给的青岛 济南 烟台这三个核心城市。

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再来看一下青岛获批范围和试点任务:

获批范围:青岛片区实施范围52平方公里,占山东自贸试验区实施范围的43.3%,全部位于国家新区青岛西海岸新区范围内,其中包括青岛前湾保税港区、西海岸综合保税区、青岛经济技术开发区、国际经济合作区(中德生态园)四个功能区,是山东自贸试验区三个片区中面积最大的

试点任务:青岛片区重点发展现代海洋、国际贸易、航运物流、现代金融、先进制造等产业,打造东北亚国际航运枢纽、东部沿海重要的创新中心、海洋经济发展示范区,助力青岛打造我国沿海重要中心城市。

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从获批范围来看,青岛新一轮的开放高地无疑就是西海岸,西海岸本来就有多重国家级战略加持,享受省级经济管理权限,而且青岛两大贸易港口都在西海岸,无论是工业、制造业占比还是海洋经济绝对产值都是遥遥领先其他青岛市区。从试点任务也能看出诸如东北亚国际航运枢纽、海洋经济示范区都与西海岸新区的定位高度重合。


青岛自贸区显然就是西海岸城市定位的新一轮提升!这次西海岸将不仅是山东新旧动能转换的核心也是国家沿海城市新一轮对外开放的桥头堡。

更重要的是获批范围全部都在西海岸环胶州湾的北岸,这个影响就大了

当然不是说短期的影响,我认为短期对楼市并没有什么太大影响,就像我们之前分析过的上合峰会之后房价不会上涨一样(上合会议之后,青岛的房价会大幅度上涨吗?),自贸区短期没有改变楼市的调控政策、金融政策,但是青岛自贸区全部都在西海岸北岸将对西海岸整个发展格局产生重大影响

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为什么会在北岸?获批的52平方公里的自贸区既毗邻前湾港,又有多个国家级园区,以高端制造产业为主的中德国际经济合作区也在附近,通往胶州飞机场更为便利,北部就是上合示范区,这里的确是青岛的桥头堡最佳选址


而且从规划来看整个城市体量空前,整个西海岸的发展大势将会从过去的绝对从东往西,变成从南往北和从东往西,至于孰轻孰重要看后面的政策倾斜




山东自贸区获批将产生两大重大影响


一方面是山东城市发展的大趋势发生根本性变化:
山东以后重点发展的方向将是以青岛、济南、烟台为主导的核心城市群大格局,以后省内再也不是“群狼模式”而是“虎头模式”,站在房产投资角度你现在要往这三个城市甚至是这里面一两个城市转移(青岛 济南房价已经在高位回调一年以上),像已经大幅度上涨的临沂 淄博 应该要抓紧套现了。不同选择将会有天壤之别的差距!


另一方面是西海岸发展格局发生根本性变化:

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青岛片区在山东三个片区中最大,而且全部位于西海岸北岸,等于西海岸北岸将是山东自贸区核心的核心,西海岸承担实验任务和改革政策最为集中,但整个西海岸自东往西的绝对发展格局会出现越来越大的改变,西海岸北岸将是不得不重视的核心片区。

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而且像三年灵山卫、二年古镇口,这样过去举全区之力发展一个功能区的现象将很难再出现,西海岸将进入多点开花模式,谁能成为西海岸核心片区就看自己的产业和配套真本事了,投资西海岸技术要求将会更高。


无疑,西海岸又获得一项国家级重大利好政策,山东半岛最值得置业的核心城市就是西海岸,自贸区短期并不影响楼市,但却影响了整个西海岸的发展格局!
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皎皎华月 发表于 2019-8-29 07:41:59 来自手机 | 显示全部楼层
分析的很好

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